Quanto rende una casa data in affitto

Come leggere i numeri

• Rendimento lordo. L'affitto di dodici mesi diviso per il prezzo. È il numero che si legge negli annunci, e non tiene conto di nulla.
• Rendimento netto. Quello che resta dopo spese, imposte e mesi vuoti, diviso per tutto ciò che hai speso per avere la casa pronta: prezzo, costi di acquisto, lavori.
• Ti resta in tasca. Il reddito netto meno le rate del mutuo. Può essere negativo anche in un buon investimento: una parte della rata restituisce il debito, e quella è casa che diventa tua.
• Rendimento sui soldi tuoi. Il reddito netto meno gli interessi del primo anno, diviso per il capitale che metti tu. Dice se il mutuo ti sta aiutando o no.

Le imposte sull'affitto

La cedolare si calcola su tutto l'affitto incassato, senza togliere le spese, e sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Dal terzo immobile in affitto breve l'attività si considera d'impresa e la cedolare non si può più usare.

In alternativa c'è l'IRPEF ordinaria: si tassa il 95% del canone, il 66,5% se è concordato, con la tua aliquota. Si aggiunge l'imposta di registro del 2% l'anno, di solito divisa a metà con l'inquilino: la simulazione conta l'1%.

Cosa non considera

• Il valore della casa nel tempo, che può salire o scendere.
• L'inquilino che non paga, e i tempi per riavere la casa.
• I lavori straordinari, del condominio o tuoi.
• Le imposte su un'eventuale rivendita.

È una simulazione per ragionare sui numeri, non un consiglio di investimento. Prima di comprare, fai controllare le ipotesi a un commercialista.

Fonti

• PMI.it, cedolare secca 2026: regole e aliquote
• Il Commercialista Online, cedolare secca 2026