Comprare la nuova casa prima di vendere la vecchia: tempi, impegno e rischi

Puoi comprare con le agevolazioni prima casa anche se possiedi già una casa comprata con le stesse agevolazioni. Nel rogito ti impegni a venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Se non ci riesci paghi la differenza d'imposta, una sanzione del 30% e gli interessi.

Come funziona l'impegno

Il termine è di due anni dal nuovo rogito. Fino al 2024 era di un anno: l'allungamento vale anche per gli acquisti per i quali, al 1° gennaio 2025, l'anno non era ancora scaduto.

Lo stesso termine vale per il credito d'imposta: se vendi entro i due anni recuperi anche l'imposta pagata sulla vecchia casa.

Quanto costa non rispettarlo

Perdi le agevolazioni sul nuovo acquisto. Tra privati l'imposta di registro passa dal 2% al 9%, e il valore catastale si calcola con il moltiplicatore 126 invece di 115,5.

Esempio su una casa con rendita catastale di 650 €:

A questa cifra si aggiunge il credito d'imposta, se lo avevi usato. È una stima ricostruita dalle aliquote: fatti confermare l'importo dal notaio.

Se capisci che non ce la fai

Prima che il termine scada puoi chiedere all'Agenzia delle Entrate di ricalcolare l'imposta. In quel caso paghi la differenza e gli interessi, senza la sanzione del 30%.

I soldi, nel frattempo

Comprare prima significa pagare la nuova casa senza avere ancora incassato la vecchia. Servono più risparmi o un mutuo più alto, da ridurre dopo la vendita. Nella scheda Cambio casa del calcolatore vedi quanto mutuo ti serve partendo dal netto della vendita.

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