Dal prezzo di vendita devi togliere quattro voci: la provvigione dell'agenzia, l'eventuale imposta sul guadagno, le spese per preparare la vendita e il mutuo ancora da estinguere. Su una casa venduta a 250.000 € con 60.000 € di mutuo residuo restano circa 180.000 € tramite agenzia, e circa 189.000 € vendendo da privato.
Le quattro voci da togliere
- Agenzia. Una percentuale sul prezzo, più IVA al 22%. Con una provvigione del 3% su 250.000 € sono 9.150 €.
- Imposta sul guadagno. Si paga solo se vendi entro 5 anni dall'acquisto e la casa non è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo. Le case ereditate sono escluse.
- Spese per vendere. Attestato di prestazione energetica, tecnico per la verifica di conformità, visure.
- Mutuo residuo. La cifra esatta è nel conteggio estintivo che ti dà la banca.
Il notaio e le imposte sull'acquisto, di norma, li paga chi compra.
Un esempio completo
Casa posseduta da più di 5 anni, venduta tramite agenzia a 250.000 €.
| Prezzo di vendita | 250.000 € |
|---|---|
| Agenzia, 3% più IVA | −9.150 € |
| Imposta sul guadagno | 0 € |
| Documenti e tecnico (esempio) | −800 € |
| Netto dalla vendita | 240.050 € |
| Mutuo da estinguere | −60.000 € |
| Ti resta in tasca | 180.050 € |
Senza agenzia la provvigione non c'è e restano 189.200 €. In cambio il lavoro di annuncio, visite e trattativa lo fai tu.
Quando si paga l'imposta sul guadagno
Il guadagno è la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, aumentato dei costi documentati: notaio, imposte pagate allora, lavori con fattura.
Esempio: casa comprata a 190.000 € con 12.000 € di costi, mai abitata come residenza e rivenduta dopo tre anni a 250.000 €. Il guadagno è di 48.000 €. Scegliendo l'imposta sostitutiva del 26% al rogito paghi 12.480 €. In alternativa il guadagno si somma agli altri redditi e paga l'IRPEF ordinaria.
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Domande frequenti
Chi paga il notaio quando si vende casa?
Di norma chi compra, che è anche chi lo sceglie. Chi vende paga solo i costi legati alla propria posizione, per esempio quelli per cancellare un'ipoteca.
Se vendo la prima casa prima di 5 anni perdo le agevolazioni?
Sì, a meno che entro 12 mesi tu compri un'altra casa da usare come abitazione principale. In caso di decadenza paghi la differenza d'imposta, una sanzione del 30% e gli interessi.
Devo estinguere il mutuo prima del rogito?
No. Di solito si estingue il giorno del rogito con una parte del prezzo incassato: va concordato in anticipo con la banca e con il notaio.
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