Quanto offrire per una casa da affittare

Come funziona

Lo strumento calcola quanto ti resta in tasca ogni anno dall'affitto, dopo tasse, spese e mesi sfitti. Divide questa cifra per il rendimento che vuoi e ottiene quanto puoi investire in tutto. Poi toglie i costi d'acquisto, cioè imposte, agenzia e notaio, e i lavori: quello che resta è il prezzo massimo da offrire.

I costi d'acquisto sono quelli di una seconda casa. Da un privato paghi il 9% di imposta di registro sul valore catastale, cioè la rendita moltiplicata per 126, con un minimo di 1.000 €, più 100 € di imposte fisse. Da un costruttore paghi l'IVA al 10% sul prezzo più 600 € di imposte fisse. L'agenzia si calcola sul prezzo, più IVA al 22%.

Perché il rendimento netto

Gli annunci parlano spesso di rendimento lordo: l'affitto di un anno diviso il prezzo. Ma il lordo ignora tasse, IMU, condominio, manutenzione, mesi sfitti e costi d'acquisto, e può essere quasi il doppio del netto. Due case con lo stesso lordo possono rendere in modo molto diverso. Per decidere quanto offrire conta il netto.

Cosa non è nel conto

• Il mutuo. Il rendimento è calcolato come se pagassi tutto con i tuoi soldi. Per vedere rate e flusso di cassa usa Casa a reddito.
• Il valore della casa nel tempo. Se la zona si rivaluta guadagni di più, se si svaluta di meno.
• Gli inquilini che non pagano. Tienine conto con i mesi sfitti. Cosa succede in quel caso lo spiega la pagina Inquilino che non paga.

Come usarlo in trattativa

Il prezzo massimo è il tuo limite, non la tua prima offerta: parti più in basso, così hai margine. Se il prezzo chiesto è molto sopra il tuo massimo, conviene dirlo con i numeri, cioè canone di zona, spese e rendimento, invece di chiedere uno sconto generico. E se per arrivare al tuo obiettivo serve uno sconto del 25 o 30%, probabilmente è la casa sbagliata, non la trattativa.

Le cifre sono stime per orientarsi e non sostituiscono il parere di un commercialista.