L'inquilino non paga: cosa fare

I primi 20 giorni

Un ritardo non è ancora morosità. Per la legge, nei contratti di abitazione la morosità che giustifica lo sfratto scatta quando il canone non è pagato 20 giorni dopo la scadenza, anche per un solo mese, oppure quando le spese condominiali non pagate superano due mensilità di canone.

In questa fase conviene telefonare o scrivere all'inquilino e capire cosa succede: una spesa imprevista, un lavoro perso, un bonifico sbagliato. Molti casi si chiudono qui, con un piano di rientro scritto. Un pagamento parziale però non cancella la morosità.

La diffida scritta

Se il ritardo continua, manda una diffida con raccomandata con ricevuta di ritorno o con PEC. Indica l'importo dovuto, le mensilità e un termine per pagare, di solito 15 giorni, avvisando che altrimenti procederai con lo sfratto. Non è obbligatoria, ma mette nero su bianco la data e spesso basta a sbloccare la situazione.

Lo sfratto per morosità, passo per passo

1. Intimazione e citazione. L'avvocato prepara l'intimazione di sfratto per morosità con la citazione per la convalida. Può chiedere insieme il decreto ingiuntivo per i canoni arretrati. L'atto viene notificato all'inquilino, e l'udienza deve essere fissata almeno 20 giorni dopo.
2. L'udienza. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio. Se paga tutto, compresi interessi e spese, il procedimento si chiude. Se si oppone, la causa prosegue con il rito ordinario e i tempi si allungano.
3. Il termine di grazia. Nelle case di abitazione l'inquilino può chiedere al giudice un termine per pagare: fino a 90 giorni, 120 se è in difficoltà documentate. Lo può ottenere al massimo tre volte in quattro anni, quattro nei casi di difficoltà. Se paga entro il termine, lo sfratto non si fa.
4. Precetto e preavviso. Dopo la convalida, se l'inquilino non lascia la casa alla data fissata, si notifica l'atto di precetto. Poi l'ufficiale giudiziario manda il preavviso con la data del primo accesso, almeno 10 giorni prima.
5. Gli accessi. Spesso ne servono da 2 a 4 prima di riavere la casa, con la forza pubblica se necessario. Con minori o persone fragili i rinvii sono frequenti.

Quanto tempo ci vuole

Con l'opposizione o il termine di grazia si possono superare i due anni. Sono stime pubblicate da operatori del settore, non statistiche ufficiali: ogni tribunale ha i suoi tempi.

Quanto costa

In tutto, una procedura senza intoppi costa di solito tra 1.500 e 3.500 €. Le spese legali possono essere messe a carico dell'inquilino, ma recuperarle, insieme agli arretrati, dipende da quello che ha: uno stipendio o un conto da pignorare. La voce più pesante resta quasi sempre l'affitto che non incassi nel frattempo.

Le tasse sui canoni non pagati

• Contratti firmati dal 1° gennaio 2020. I canoni non incassati non si dichiarano dal momento in cui notifichi l'intimazione di sfratto o l'ingiunzione di pagamento: non serve aspettare la fine della causa. Se hai già pagato le tasse su canoni che poi non hai incassato, ti spetta un credito d'imposta.
• Contratti firmati entro il 2019. I canoni vanno dichiarati finché lo sfratto non è convalidato. Dopo la convalida spetta un credito d'imposta pari alle tasse pagate in più.

Il credito si indica nella dichiarazione dei redditi, nel quadro G del 730. Il calcolo non è immediato: conviene farlo fare al CAF o al commercialista.

Gli errori da non fare

• Farsi giustizia da soli. Cambiare la serratura, staccare luce, acqua o gas, entrare in casa senza permesso: anche con un inquilino moroso sono reati, e ti mettono dalla parte del torto.
• Usare il deposito cauzionale per coprire gli arretrati mentre il contratto è in corso. Il deposito serve alla fine, per i danni e i debiti rimasti.
• Aspettare troppo. Ogni mese di attesa è un mese di affitto in più che rischi di non vedere.
• Non avere il contratto registrato. Senza registrazione il contratto non è valido e lo sfratto per morosità non si può fare nella forma normale.

Come prevenire

• Scegli l'inquilino con i documenti. Contratto di lavoro, ultime buste paga o dichiarazione dei redditi, e se possibile una referenza del proprietario precedente.
• Chiedi garanzie. Il deposito cauzionale arriva di solito a tre mensilità. Una fideiussione bancaria o di un garante con reddito protegge di più.
• Valuta un'assicurazione sugli affitti. Copre i canoni non pagati e le spese legali, con limiti e franchigie da leggere bene.
• Tieni conto del rischio nei conti. Quando valuti una casa da affittare, metti qualche mese sfitto l'anno: lo strumento Quanto offrire lo considera.

Cosa potrebbe cambiare

Il governo ha presentato ad aprile 2026 un disegno di legge, il n. 1896 al Senato, che renderebbe lo sfratto più veloce. Il testo prevede un decreto di rilascio del giudice entro 15 giorni dalla richiesta, una penale dell'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nel lasciare la casa, e termini di grazia più brevi: 45 giorni invece di 90. Al momento della nostra ultima verifica era ancora in discussione in Parlamento, quindi oggi vale la procedura descritta sopra. Aggiorneremo questa pagina se diventa legge.

Fonti

• Dokicasa, sfratto per morosità 2026: tempi, costi e alternative
• Idealista, i tempi reali dello sfratto città per città
• Intercodex, nuova legge sugli sfratti: cosa è legge e cosa no
• QuiFinanza, canoni di locazione non percepiti nel 730

Questa pagina spiega la procedura in generale e non sostituisce il parere di un avvocato sul tuo caso.

Apri il calcolatoreGratis, senza registrazione.