Come sono fatti i conti

Acquisto da un privato

L'imposta di registro si calcola sul valore catastale e non sul prezzo: rendita catastale × 115,5 per la prima casa, × 126 negli altri casi. Se la rendita manca, il calcolatore usa il prezzo e il risultato è più alto.

Acquisto da un'impresa con IVA

L'IVA si calcola sul prezzo. Le case di lusso, con IVA al 22%, non sono gestite.

Preliminare

Va registrato entro 30 giorni: 200 € di imposta fissa più lo 0,5% sulle caparre. Tra privati lo 0,5% viene scalato dall'imposta di registro del rogito; negli acquisti con IVA non si può scalare e il calcolatore lo conta tra i costi, segnalando che si può chiedere a rimborso.

Chi ha già avuto una prima casa

• Credito d'imposta. È il minore tra l'imposta pagata sulla casa precedente e quella dovuta sulla nuova. Se non conosci l'imposta pagata allora, il calcolatore la stima dalla rendita: 2% del valore catastale con un minimo di 1.000 € per gli acquisti dal 2014, 3% con un minimo di 168 € per quelli precedenti.
• Impegno a vendere. Chi compra prima di vendere ha 2 anni per cedere la vecchia casa. Il calcolatore mostra la cifra a rischio: differenza d'imposta, sanzione del 30% e credito perso. Gli interessi non sono calcolati.

Mutuo

La rata è costante e a tasso fisso, con ammortamento alla francese. L'imposta sostitutiva è lo 0,25% dell'importo per la prima casa e il 2% per la seconda. La detrazione IRPEF è il 19% degli interessi fino a 4.000 € l'anno, quindi al massimo 760 €, finché la casa resta l'abitazione principale.

Vendita

Dal prezzo si tolgono provvigione, spese e mutuo residuo. Se la casa è venduta entro 5 anni e non è stata l'abitazione principale per la maggior parte del tempo, il guadagno è tassato: il calcolatore applica l'imposta sostitutiva del 26%.

Agenzia

La provvigione è la percentuale che indichi, calcolata sul prezzo, oppure la cifra fissa concordata con l'agenzia. In entrambi i casi si aggiunge l'IVA al 22%.

Quanto puoi spendere

Il prezzo massimo rispetta due limiti insieme. La rata non supera la quota di reddito che indichi, in partenza il 33%, tolte le altre rate. Il mutuo non supera la quota del prezzo finanziata, in partenza l'80%. I risparmi devono coprire l'anticipo e i costi, stimati in percentuale sul prezzo.

Cifre di esempio, non regole

Compenso del notaio, istruttoria e perizia della banca, tecnico e documenti per la vendita, tasso del mutuo: sono valori di partenza, da sostituire con i tuoi preventivi.

Cosa resta fuori

• Le case di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) e gli immobili non abitativi.
• Gli altri requisiti delle agevolazioni prima casa, come la residenza nel Comune.
• Gli immobili ricevuti in donazione e quelli ristrutturati con il Superbonus.
• Il mutuo a tasso variabile, le assicurazioni e le spese periodiche della banca.
• La riduzione della detrazione degli interessi per i redditi oltre 75.000 €.
• La tassazione IRPEF ordinaria del guadagno, in alternativa al 26%.

Fonti

• Facile.it, plusvalenza immobiliare
• Money.it, decadenza delle agevolazioni prima casa
• QuiFinanza, credito d'imposta prima casa e regola dei due anni
• Fiscomania, agevolazione prima casa 2026
• PMI.it, imposte prima casa: novità del 2014
• sum.money, imposta di registro acquisto casa 2026
• Informazione Fiscale, come si registra un contratto preliminare
• Facile.it, importo massimo finanziabile con un mutuo
• Money.it, imposta sostitutiva sul mutuo
• Fiscomania, interessi passivi dei mutui prima casa
• Ecnews, contratto preliminare e imposta di registro
• Studio Madera, costo del notaio per l'acquisto della casa e del mutuo 2026
• Notaionline, caparra confirmatoria e penitenziale
• Euroconference News, il contratto preliminare immobiliare
• Ecnews, tassazione del preliminare dal 2025

Le regole fiscali cambiano: prima di firmare, fatti confermare le cifre dal notaio o dal commercialista.

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