La caparra confirmatoria è una somma che chi compra versa alla proposta o al preliminare. Se poi si ritira, chi vende la tiene; se si ritira chi vende, deve restituirla doppia. La legge non fissa un importo: si concorda tra le parti. Al rogito diventa parte del prezzo, e quando si registra il preliminare paga un'imposta dello 0,5%.
Come funziona
- Se si ritira chi compra, chi vende può recedere dal contratto e tenersi la caparra, senza dover dimostrare un danno.
- Se si ritira chi vende, chi compra può recedere e chiedere il doppio della caparra versata.
- In alternativa, chi ha rispettato i patti può chiedere al giudice di far concludere la vendita, oppure di sciogliere il contratto con il risarcimento del danno dimostrato. Le due strade non si sommano.
Lo prevede l'articolo 1385 del codice civile. Al rogito la caparra viene scalata dal prezzo: chi compra paga solo la differenza.
Quanto si versa
La legge non fissa minimi né massimi: l'importo si tratta. Chi vende preferisce una caparra alta, che lo tutela se l'affare salta; chi compra la preferisce bassa, perché è quello che rischia di perdere.
Nell'esempio del calcolatore, per una casa da 220.000 €, ci sono 10.000 € di caparra alla proposta e altri 20.000 € al preliminare.
Caparra, acconto e caparra penitenziale
- Acconto. È un anticipo sul prezzo e basta: se l'affare salta va restituito, senza penali né raddoppi.
- Caparra penitenziale. È il prezzo per potersi ritirare: chi recede perde la caparra o la restituisce doppia, e l'altra parte non può chiedere altro. Nelle compravendite di case si usa poco.
Se il contratto non è chiaro, una somma può essere considerata un semplice acconto. Per questo conviene scrivere in modo esplicito "caparra confirmatoria".
Quanto costa registrarla
Il preliminare va registrato entro 30 giorni. Si pagano 200 € di imposta fissa, più lo 0,5% della caparra e lo 0,5% degli acconti non soggetti a IVA, oltre al bollo. Fino al 2024 gli acconti pagavano il 3%.
| Imposta fissa | 200 € |
|---|---|
| 0,5% su 30.000 € di caparre | 150 € |
| Totale, bollo escluso | 350 € |
Tra privati lo 0,5% pagato sul preliminare si scala poi dall'imposta di registro dovuta al rogito. Se compri da un'impresa con IVA, l'acconto paga l'IVA invece dello 0,5%.
Prima di firmare
- Scrivi "caparra confirmatoria" nella proposta e nel preliminare.
- Paga con bonifico o assegno: i pagamenti vanno indicati nell'atto e devono essere tracciabili.
- Se compri con il mutuo, valuta una clausola che faccia restituire la caparra se la banca non lo concede entro una data.
Vedi quando paghi caparra e saldoGratis, senza registrazione.
Domande frequenti
Se la banca non mi dà il mutuo perdo la caparra?
Sì, se nel contratto non c'è una clausola che lo prevede. Per questo si può inserire una condizione che fa cadere l'accordo, con la restituzione della caparra, se il mutuo non viene concesso entro una data.
Al rogito la caparra si perde?
No. Viene scalata dal prezzo: chi compra paga solo la differenza. Lo stesso vale per gli acconti.
Posso pagare la caparra in contanti?
Meglio di no. I mezzi di pagamento vanno indicati nell'atto e devono essere tracciabili; inoltre per i contanti c'è un limite di legge.
Ti è stata utile questa guida?