In breve
- Quasi tutti possono comprare. Il punto delicato è la reciprocità, che riguarda solo gli extracomunitari che non vivono in Italia: va verificata prima della caparra.
- Il codice fiscale serve subito, già per la proposta.
- Se l'acquirente non capisce l'italiano, al rogito servono interprete e traduzione, oppure una procura.
Chi può comprare
- Cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo. Comprano alle stesse condizioni di un italiano.
- Extracomunitari che vivono in Italia. Con un permesso di soggiorno per lavoro subordinato o autonomo, famiglia, studio o motivi umanitari, oppure con il permesso UE per soggiornanti di lungo periodo, comprano senza altre verifiche.
- Extracomunitari che non vivono in Italia. Possono comprare se lo prevede un trattato internazionale o se nel loro Paese un italiano può fare lo stesso: è la condizione di reciprocità.
- Apolidi e rifugiati. Sono equiparati agli italiani dopo tre anni di residenza in Italia.
Comprare casa non dà diritto a un visto né alla residenza: ingressi e permessi seguono le regole sull'immigrazione, qualunque cosa si possieda. Conviene dirlo al cliente fin dall'inizio.
Cosa chiedere, e quando
Prima di far firmare una proposta:
- Cittadinanza e Paese di residenza. Servono a capire se va verificata la reciprocità.
- Documento valido. Passaporto, oppure carta d'identità per i cittadini UE.
- Codice fiscale. Se non ce l'ha, si chiede all'Agenzia delle Entrate o a un consolato italiano all'estero, con il passaporto.
- Permesso di soggiorno, se è extracomunitario e vive in Italia.
- Lingua. Se non capisce l'italiano, va deciso subito come si farà al rogito.
Per il preliminare:
- Stato civile e regime patrimoniale. Se è sposato, certificato di matrimonio o dichiarazione sul regime dei beni: decide chi diventa proprietario. I documenti esteri vanno legalizzati o apostillati, e tradotti.
- Come pagherà. I bonifici dall'estero possono richiedere qualche giorno: le date vanno concordate con il notaio.
- Provenienza del denaro. Il notaio la chiederà per i controlli antiriciclaggio.
Per il rogito:
- Documenti in originale, validi il giorno dell'atto.
- Interprete e traduzione, oppure atto in doppia lingua se il notaio conosce quella dell'acquirente.
- Procura speciale, se firma un rappresentante. Se è firmata all'estero va legalizzata o apostillata, e tradotta.
- Estremi dei pagamenti, che vanno indicati nell'atto.
La reciprocità, in pratica
La verifica spetta al notaio, che controlla se nel Paese dell'acquirente un cittadino italiano può comprare un immobile, anche con le schede pubblicate dal Ministero degli Esteri. Un acquisto fatto senza reciprocità è nullo.
Per questo conviene segnalare la cittadinanza al notaio prima che l'acquirente versi una caparra. Non serve alcuna verifica per i cittadini UE e SEE e per chi ha uno dei permessi di soggiorno elencati sopra.
Pagamenti e antiriciclaggio
- Tutti i pagamenti devono essere tracciabili: bonifico o assegni circolari. I contanti sono vietati da 5.000 € in su.
- Nell'atto vanno indicati i mezzi di pagamento usati, comprese caparre e provvigione.
- Gli obblighi antiriciclaggio riguardano anche l'agenzia: identificazione del cliente e provenienza dei fondi si raccolgono come per un cliente italiano.
Imposte e costi
Le imposte sono le stesse di un acquirente italiano. Le agevolazioni prima casa valgono solo se l'acquirente porta la residenza nel Comune entro 18 mesi e ha gli altri requisiti; altrimenti si applicano le aliquote della seconda casa. Il conto si fa con il calcolatore.
In più vanno messi in conto interprete, traduzioni giurate e apostille dei documenti esteri.
Da mandare al cliente
Le stesse informazioni, in inglese e con una stima dei costi, sono nella pagina Buying a home in Italy: puoi inviarla al cliente prima del primo appuntamento.
Fonti
- Notaio Online, acquisto casa da parte di stranieri non residenti
- Notaio Vianello, acquisto immobiliare dello straniero
- We Wealth, stranieri e condizione di reciprocità
Sono informazioni generali per organizzare la pratica. Ogni caso va fatto verificare dal notaio prima della proposta.
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